Alquileres: alta demanda y disparidad de precios en las ofertas disponibles

Las miradas respecto a la derogación de la Ley de Alquileres son diversas. Desde la Asociación de Inquilinos indican que quien alquila está desprotegido y no cuenta con más oferta, mientras los precios se disparan (Ver "La situación..."). En tanto, desde el sector inmobiliario misionero afirman que hay más ofertas y que la derogación de la Ley de Alquileres benefició al sector porque los contratos son consensuados a conveniencia entre partes. Así lo afirmó Jorge Ferreira, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Misiones.

Por otro lado, Analía Figueredo, agente inmobiliaria, coincidió que "se liberaron algunos lugares y si bien la demanda siempre es alta, por los precios que subieron hay parejas que volvieron a vivir con sus padres o buscan otras opciones más alejadas del centro".

A este escenario se añade la situación de los estudiantes universitarios, que con los albergues copados tal y como lo informó este matutino ayer, buscan la opción de alquilar en cercanías de la Facultad. Además de buscar donde vivir, se suma el gasto del traslado, comprar equipamientos como cocina, cama, heladera y mesa, que para las familias supera en un costo de más de un millón de pesos.

Por otro lado, se relevó con algunas inmobiliarias y dueños directos los precios del alquiler en algunas zonas de Posadas. En la zona oeste de Posadas parte desde $100.000, a medida que el inmueble se acerca al centro se encarece el costo.

Panorama del sector

Actualmente tras el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 anunciado por Javier Milei, presidente de la Nación, a fines de diciembre, se deroga la Ley de Alquileres, que desde julio de 2020 regulaba el mercado de alquileres con condiciones para los contratos: duración de tres años y una actualización semestral calculada por la fórmula Hogar, la misma que se utiliza para los créditos Procrear.

Si bien en octubre del 2023 se logró una modificación que fue muy discutida en el Congreso, que estableció el precio del alquiler debía fijarse como valor único en moneda nacional y por períodos mensuales no menores a seis meses, funcionó muy poco tiempo.

El decreto también introduce cambios en el Código Civil y, como resultado, establece que a partir de ahora el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal (y, si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años).

Las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato y para la periodicidad de ajustes se otorga libertad, eliminando el mínimo semestral previo. Los contratos pueden realizarse en pesos o en moneda extranjera, y el inquilino no puede exigir el pago en una moneda diferente a la acordada en el contrato. Incluso, las partes determinan libremente las cantidades y moneda de las fianzas o depósitos en garantía, así como su devolución y ya no es necesario inscribir los contratos de alquiler en la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip).

En este sentido, Ferreira admitió que esta situación beneficia al sector inmobiliario porque trae más ofertas para los inquilinos: "Ayuda un poquito a que se liberen lugares por distintas razones y hay libertad en la negociación".

Por su parte, Figueredo coincidió que "con esta medida se liberaron los índices de actualización de los precios de los inmuebles y el plazo de contrato actualmente es de dos años, y las partes pueden pactar los ajustes a los cuatro, seis o parcialmente teniendo en cuenta la inflación". 

Luego, insistió que este contexto permite un libre acuerdo entre partes pero está prohibido contratos menores a un mes. Por ende, se apela a la coherencia, diálogo y pactar entre los interesados algo que indique seguridad y previsibilidad.

Precios por zona

Tras varias consultas con dueños directos e inmobiliarias, en Posadas hay más ofertas de departamentos que de casas. No obstante, en las zonas más alejadas al centro se puede conseguir más ofertas de inmuebles más grandes.

En este contexto, en los barrios Itaembé Miní como Itaembé Guazú hay casas y departamentos desde $100.000. También se consigue casas y departamentos a partir de $100.000 en zona Terminal Quaranta y barrio Alta Gracia. En Villa Cabello un departamento parte desde $150.000.

Por otro lado, los barrios más cercanos al centro, es decir, zona hospital o por ejemplo barrio Palomar los costos de un inmueble parten desde $150.000, y en el centro o Villa Sarita a partir de $250.000 un departamento, y si es una casa el valor es mayor. Estos dos lugares son muy demandados y, hay inmuebles tasados en dólares donde los propietarios solicitan pagos en dicha moneda. Algunos llegan a costar cerca de $500.000.

En cifras

$100.000

Desde este precio se consiguen inmuebles en las zona oeste de Posadas: Itaembé Miní e Itaembé Guazú. En Villa Cabello, los costos son a partir de $150.000

$250.000

Los alquileres se encarecen a medida que el inmueble se acerque a la zona centro. A partir de este valor hay departamentos o casas en villa sarita y centro

$80.000

A partir de este precio se consiguen alquileres en promedio para los estudiantes que van a estudiar a Oberá, Eldorado y otras localidades con oferta académica.

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