De cuánto tiempo dispondrá un inquilino antes del desalojo si se aprueba la nueva ley de propiedad privada

El Senado le dio media sanción a un proyecto que promete cambiar de manera profunda las reglas del desalojo de inmuebles urbanos y rurales en todo el país. La iniciativa, impulsada por el Gobierno bajo el nombre de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, todavía necesita el visto bueno de la Cámara de Diputados para convertirse en norma vigente, pero ya despierta dudas entre inquilinos y expectativas entre propietarios por la velocidad con la que podría resolverse un conflicto de alquiler.

Desde el oficialismo sostienen que el objetivo es agilizar los procesos judiciales para recuperar propiedades ocupadas de manera ilegal o frente a incumplimientos de contrato, fortaleciendo la posición del propietario sin dejar de lado a las personas en situación de vulnerabilidad. Para lograrlo, el proyecto establece que todas las acciones de desalojo se tramiten mediante un juicio sumarísimo, es decir, con plazos mucho más cortos que los del proceso judicial tradicional. El abogado Eduardo Bonis explicó que, con este esquema, un desalojo podría resolverse en dos meses o menos.

Cómo sería el nuevo trámite

El mecanismo alcanzaría a inquilinos, subinquilinos, ocupantes precarios, intrusos y a cualquier otra persona que esté obligada a devolver un inmueble, ya sea porque ingresó de forma irregular o porque, habiendo entrado de manera legal, incumplió las condiciones acordadas o entró en mora con el pago. Cuando el reclamo sea por falta de pago o por vencimiento del contrato, el dueño podrá solicitar la desocupación inmediata de la vivienda bajo caución juratoria, respetando los plazos y condiciones pactados entre las partes.

Antes de llegar a esa instancia, en los desalojos de viviendas por falta de pago, el propietario deberá intimar primero al inquilino para que regularice la deuda, otorgándole un plazo mínimo de diez días corridos para hacerlo y precisando dónde deberá abonar. Esa notificación tendría validez aunque el inquilino se niegue a recibirla o no pueda ser notificado por causas que le sean atribuibles. Bonis detalló que, una vez vencido ese plazo, el inquilino deberá devolver la propiedad, mientras que en paralelo el propietario deberá iniciar el juicio correspondiente, de manera que el desalojo funcionaría de forma anticipada al proceso judicial. Si más adelante la Justicia determina que no hubo incumplimiento, el propietario deberá indemnizar al inquilino, que además podrá iniciar una demanda por daños.

En cuanto a las pruebas admitidas, el especialista precisó que solo se aceptarán documentos como recibos o comprobantes de transferencia, además de prueba pericial en los casos que lo requieran, como cuando haya sospechas de recibos falsificados. Respecto a la devolución del inmueble, el propietario no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar la entrega, aunque sí podrá reclamar las deudas pendientes. Si de todos modos se niega, el inquilino podrá recurrir a una consignación judicial, con los gastos del trámite a cargo del dueño, y desde ese momento dejarían de generarse nuevas obligaciones de pago.

El proyecto también prevé un mecanismo distinto para los desalojos motivados por cambio de destino del inmueble, daños, obras perjudiciales o uso indebido, casos en los que el juez deberá ordenar una inspección judicial antes de notificar la demanda, dentro de las 72 horas de la primera resolución y con la presencia de un defensor oficial. Cuando en el inmueble vivan menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de vulnerabilidad, la ley obliga a dar intervención a los organismos de protección correspondientes y a otorgar hasta diez días para garantizar una alternativa habitacional transitoria, aunque sin frenar el avance del proceso judicial.