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Alzas de expensas y alquileres complican a inquilinos y propietarios

Los fuertes incrementos en servicios ponen en jaque el establecimiento de valores cumplibles. Señalan que en los últimos meses se generó una creciente mora

miércoles 01 de febrero de 2023 | 5:00hs.
Alzas de expensas y alquileres complican a inquilinos y propietarios

La constante suba de precios en el país está afectando mes a mes el valor de las expensas de los departamentos en alquiler. Así, además del pago mensual de la renta, los inquilinos deben hacer frente a costos cambiantes que incluyen variados servicios. En los últimos meses, según contaron empresarios del sector inmobiliario, se está notando un mayor atraso en los pagos de estos complementos al importe de los alquileres. Las subas se comparten este mes con el aumento anunciado para variados servicios y productos como los combustibles.

 El valor de las expensas también preocupa a propietarios que en ciertos casos deben bajar los precios de alquileres para asegurarse el pago de los servicios. Se advirtió en tanto desde la asociación de inquilinos, que hay cobros que deberían ser más claros a la hora de exigirse, ya que no corresponden o deberían quedar a cargo de las reparaciones que deben hacer los propietarios por el mantenimiento temporal de las construcciones (ver Cobros abusivos...).

“En Posadas hay muchos edificios que se fueron construyendo y la realidad es que el mayor costo de las expensas está dada por el salario de los encargados. De una liquidación de expensas, por ejemplo, el 66% se va en concepto de aportes y sueldos. Uno no está en contra de que los trabajadores ganen bien, pero a mucha gente se le está volviendo difícil poder cubrir las expensas”, comentó Pablo Daviña, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Misiones.

Detalló en su análisis que hoy “el pago de expensas está entre 30 y 40 mil pesos y hay edificios con sus encargados que llevan ya muchos años de trabajo. Ahora cuando uno ve las liquidaciones se observa que empezaron a ser más frecuentes los retrasos en los pagos”.

Apuntó además que la suba constante de las expensas también es perjudicial para los propietarios de los inmuebles. “Un departamento céntrico de tres dormitorios puede tener un alquiler de unos 100.000 pesos, pero encima se deben poner 40 mil pesos de expensas. Entonces muchas veces termina sucediendo que los alquileres bajen para asegurarse el pago de esas expensas. Esto termina siendo un costo que se vuelve en contra del propietario”, analizó.

También para Juan Maidana, empresario del sector inmobiliario, el cobro de las expensas puede ser un costo que afecta a las ofertas de alquileres. “Son un costo importante que además del alquiler hay que tener en cuenta. Y sobre todo lo que afecta es que no son un costo fijo, van cambiando según el mes y los gastos específicos. Hay varios consumos de gas, luz, agua que pueden variar mucho según el mes. El gasto de los espacios comunes y principalmente el salario que percibe el portero del edificio”, recordó.

Y añadió: “También se agregan costos nuevos como la seguridad privada, todo influye en incrementar los gastos que incluyen las expensas”.

Maidana observó que “junto con la afectación de la inflación, que llega en todos los ámbitos, se observa que en los últimos meses los edificios demandan más gastos. Los grandes demandarán mayores costos y los pequeños gastos más contenidos. Pero ocurre que los incrementos constantes de las expensas están provocando que haya retrasos más frecuentes y que este costo se vuelva un problema a la hora de alquilar. En algunos casos esto está provocando que las expensas sean caras pero los montos locativos sean más bajos para equilibrar valores”.

El empresario enfatizó que a diferencia de los alquileres, los costos de las expensas son más inestables y varían mensualmente. Los alquileres en cambio tienen una regulación anual, a través de un indicador fijado en los contratos.

Alquileres un 85% más caros

En referencia al costo de los alquileres, Pablo Daviña apuntó que de acuerdo al indicador usado para establecer subas (que toma en cuenta subas salariales y el Indice de Precios al Consumidor) hay actualmente un alza del 85% en los valores de los contratos. “Este tipo de ajuste resulta muy dispar en su aplicación en el país. Mayoritariamente afecta más a las regiones NEA y NOA, donde la masa salarial es menor y las subas terminan siendo más perjudiciales para el inquilino”, observó.

También recordó que “cuando el contrato vence a los 36 meses el inmueble pasa a tener el precio de oferta de mercado en ese momento. Por ejemplo, si es un departamento de un ambiente y no hay inmuebles similares, es muy posible que la suba de cotización sea mucho mayor. “También hay que marcar que el único precio fijo por ley es el del alquiler. Esto que podría ser flexible y ayudar, termina muchas veces siendo perjudicial para el inquilino y el propietario”.


Cobros abusivos y quejas constantes

Adrián Torres, presidente de la Asociación de Inquilinos de Misiones comentó a El Territorio, que entre miembros de la asociación son constantes las quejas por cobros abusivos de algunas expensas. Recordó que muchos gastos se pasan a los inquilinos, sin ser muy claros en la responsabilidad de quién debe cubrirlos. “Recibimos muchas consultas por los aumentos de las expensas, hay mucha confusión entre lo que son las expensas comunes y las extraordinarias. Lo que le corresponde al locador y al locatario. Hay casos de confusiones y de abusos también por parte de los dueños de bienes de renta”.

Señaló a modo de ejemplo que “hay casos de edificios que no cuentan con medidor para los servicios y hacen una división interna estimada en una planilla. Eso muchas veces es difícil de calcular y no siempre es muy equitativo. También el uso de espacio comunes generan reparaciones que no tienen que ver con el buen uso de la infraestructura, sino que más bien están relacionados con el deterioro del tiempo o causas fortuitas que tendría que absorber el propietario”.

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