El dólar y la inflación cargan de incertidumbre los créditos

Los vaivenes de la economía argentina transformaron lo que hace dos años parecía una oportunidad única para la clase media en un mundo de incertidumbres. Es que, con la llegada de Mauricio Macri al gobierno nacional, “el sueño de la casa propia”, una tradición en la clase media argentina, volvía a recobrar fuerza. 

Pero la Argentina es un país intenso, hasta para los cambios en su economía. La intensidad con que se desarrollaron los fenómenos económicos de los últimos cinco meses llenaron de incertidumbre ese sueño y obligan a los soñadores a frenar las expectativas, al menos por otros cinco meses. 

Fuentes cercanas al sistema bancario recomiendan “esperar unos meses para tomar créditos de cualquier tipo”. Esto porque consideran que las tasas de referencia fijadas por el Banco Central están en su techo, y “comenzarán a bajar en los próximos meses, pero más despacio de lo que subieron”. 

Además, recomiendan “pensar y analizar bien si el crédito que va a sacar se mide en UVA”. Es que esta unidad se rige por la inflación, algo que para muchos será difícil de controlar en el corto y mediano plazo.

Hace dos años, la reaparición de las líneas de créditos hipotecarios tradicionales, más el novedoso y atractivo sistema de créditos UVA acercaron a la clase media a la posibilidad de tener, o construir, su vivienda. En poco tiempo, la línea de crédito basada en la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) se transformó en un boom y el mercado de los créditos inmobiliarios creció exponencialmente. Llevado a dólares, se entregaron en créditos para la vivienda 7.200 millones en 2017 y 4.300 millones de dólares en el 2016.

El objetivo del gobierno nacional para este año era duplicar la suma del año pasado. Ahora, luego de las tres semanas más intensas para la economía argentina, esa posibilidad se disipa. Y se disipa como consecuencia de otros objetivos que tampoco se podrán cumplir, un dólar rondando los 21 pesos y una inflación entre el 15 y el 17 por ciento. 

Y es que el dólar y la inflación son claves en este mercado de créditos inmobiliarios nacido hace dos años. El dólar porque rige principalmente el valor de las propiedades e influye en las tasas de interés, y la inflación porque es la que rige sobre el valor de las UVA, unidades en las que se calculan los créditos y las cuotas de devolución.

Mercado congelado

Desde el sector inmobiliario de Misiones se explicó que la devaluación del peso o el aumento del dólar, según cada uno decida verlo, frenó una gran cantidad de operaciones inmobiliarias.

Si bien en Misiones las operaciones inmobiliarias se cierran en pesos, estas se piensan en dólares. Es que la crisis de confianza en nuestra moneda es tan tradicional como “el sueño de la casa propia”.

 Porque, si bien las operaciones son en pesos, las tasaciones y las expectativas del vendedor de un inmueble, están pensadas en dólares. 

Cuando el movimiento del dólar es lento, como lo fue en el año y medio anterior, entonces los tiempos que demanda el trámite de un crédito hipotecario, unos 90 días, no son un problema. Pero cuando el vaivén de la economía se torna brutal, y hace saltar el dólar de 19 pesos a 25 en apenas tres semanas, la cosa cambia. Y hoy, los dueños prefieren no vender.

“El que tiene un crédito hipotecario aprobado está con una situación bastante compleja. Porque si tenía una reserva y no estaba cerrada la escritura, ahora los propietarios, si no retiraron la oferta, están pidiendo un reconocimiento por la pérdida del valor del peso”, comentó Pablo Daviña, de la inmobiliaria Andrés Daviña en la nota publicada el martes pasado. 

Esto detuvo las operaciones de compra y venta que hasta diciembre de 2017 se hacían a buen ritmo. 

Además de esto, según explica Daviña, “lo que complicó la operatoria fueron las subas de las tasas UVA. Primero el Banco Nación que es la entidad de referencia las subió del 3,5% al 5% y luego al 8%. Ese movimiento encareció tanto el crédito como las cuotas”. 

Las tres etapas

En la compra de una vivienda con créditos hipotecarios UVA hay tres instancias, y cada una de ellas afectada de forma diferente, ya sea por el dólar, por la inflación o por ambos.

En la primera etapa están los que buscan una vivienda y tienen su crédito pre aprobado, a estos la variación del dólar les modifica las condiciones del mercado y las condiciones crediticias de la posible aprobación final. Esto es que entre lo pre aprobado y lo que finalmente el banco le prestará puede haber una diferencia de entre el 10 y el 20 por ciento, según como reaccionen el dólar, las tasas y la inflación en los días de búsqueda de vivienda.

 Luego vienen los que están en la primera etapa de solicitud del crédito, y están dentro de los 90 días que dura el trámite entre la presentación de la documentación del inmueble y la firma de la escritura, aquí lo que más influye es el precio del dólar, que puede hacer que las expectativas del vendedor cambien y hasta lo lleven a arrepentirse de vender al valor conversado.

Y por último quienes ya compraron su casa y están pagando el crédito en UVA. A estos los golpea de lleno la inflación, que es la que genera el cambio en el valor de las cuotas.